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Wollen Sie ein Grundstück verkaufen?

Gibt es Altlasten?

Wie sind Mängel bei einem Grundstücksverkauf zu bewerten. Sind diese überhaupt bekannt und dem Verkäufer zurechenbar? Was ist ein Mangel? Welche Rechte hat der Käufer?

Der Fall (BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az. V ZR 250/15):

In einem Kaufvertrag über einen Gewerbepark, der mit mehreren Gebäuden bebaut war, wurde im Kaufvertrag die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen, mit Ausnahme für Vorsatz oder Arglist. Der Verkäufer wusste indessen, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Der Käufer verlangte, nachdem ihm der Verdacht auf Altlasten bekannt wurde, die Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand.

Der BGH gab dem Käufer recht. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen hatte. Die Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar.

Was sollte ich beachten?

Verschweigt der Verkäufer eines Grundstücks einen Altlastenverdacht durch eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, handelt er arglistig (§ 444 BGB). Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast. Der Käufer wird derartige (Sach-) Mängel höchstwahrscheinlich feststellen. Diese sollten deshalb spätestens im Kaufvertrag offenbart werden.

Welches Risiko droht dem Verkäufer?

Der Käufer kann im Rahmen des sog. kleinen Schadensersatzes Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen, in dem vom BGH entschieden Fall in Höhe der Wertminderung von fast 1 Millio EURO (BGH, a.a.O. –, Rn. 25, juris).

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